“租售同权”，正是眼下热议的话题。广州，杭州，济南，一个个城市在试水新政，租房还是买房？这是一个问题。回顾历史，宋朝人也为这事纠结过。

比房子

大官、大腕都不如卖饼的大郎

在宋朝，文人但凡说起住房问题啊，简直就是比惨大会。

举个栗子，公元1057年，一位四川来的老伯带着两个儿子进京赶考，没房子住，父子三人竟然住在太平兴国寺的浴室，整整呆了一年。你猜他们是谁？著名的”三苏”父子:苏洵、苏轼、苏辙，大宋文坛的半壁江山啊！

要说那时候“三苏”还没有当官成名，住得惨是正常的。等后来，有了官职俸禄又怎么样呢？也只是在开封西郊租民宅，或者太学南边租公房。尤其是老大苏轼，虽然是国民男神，却是满肚皮的不合时宜，官场沉浮几十年，没有在帝都买一间房。后来他儿子在开封结婚，没有新房，苏轼很着急，找朋友借了一套房子，才算把喜事办了。老二苏辙，官运比哥哥强，当过副国级领导，但也是一直租房子。苏辙写过一首诗，感慨说“我生发半白，四海无尺椽”，“我老未有宅，诸子以为言”；活了大半辈子，头发都白了，四海八荒还没有我的一间小屋，因为一直不买房，儿子们都有怨言了。到七十岁才圆了买房梦，还不是在首都，而是在离开封二百里地的许州（许昌）。

潇洒的三苏父子也曾经挤在公共浴室里居住

没买房的不光是三苏父子，还有他们的老师欧阳修，从24岁考中进士，到38岁当国家信访局副局长，欧阳修始终在租房。他给朋友写信说：“嗟我来京师，庇身无弊庐。闲坊僦古屋，卑陋杂里闾。邻注涌沟窦，街流溢庭除。出门愁浩渺，闭户恐为潴。”自己在首都工作这么长时间，一直没有买房，窝在胡同里租破房住，房子排水一塌糊涂，一旦下大雨就要出门看海。

再看苏轼的学生，黄庭坚、秦观、张耒、晁补之四位才子，号称“苏门四学士”，同样在帝都租房子。不过只有秦观租得起市中心的房，张耒和晁补之都在南郊租房，而黄庭坚住在城西的寺庙里。

在之前的宋真宗时，有个副国级官员（枢密副使）杨砺，一辈子都在小巷子里租房住，去世之后，真宗冒雨参加这位老部下的葬礼，轿子进不了巷子，皇帝只好步行上门吊唁。北宋名臣韩琦说：“自来政府臣僚，在京僦官私舍宇居止，比比皆是。”也就是说，宋朝公务员在帝都租房蜗居，已经习以为常了。

接下来，我们要说让一桩读书人更加郁闷的事情了。有一个残疾人，靠卖炊饼，还是没自己铺面的那种低级小贩。能有自己的房子，能养活不工作的漂亮老婆。没错，他就是大家熟悉的武大郎同学。大郎买的房子啥样呢？《水浒传》里交待不多，按照《金瓶梅》的说法“县（衙）门前楼上下两层，四间房屋居住。第二层是楼，两个小小院落，甚是干净。”黄金地段小二楼，这架势，不光秒杀欧阳修、苏东坡、黄庭坚这一帮当朝大官+文坛大腕，连21世纪的著名开发商潘石屹看了新版《水浒传》电视剧，也忍不住在微博里说：“向往宋朝”。难道真是读书不如卖饼？

《水浒传》观后感，潘石屹：“向往宋朝”，任志强：“是想当武大郎吗？”

宋朝的官员为什么不买房？

我们知道，宋朝是一个经济文化空前繁荣的时代，也是号称最优待知识分子的朝代，所谓“华夏文明，造极于赵宋”，为什么官员普遍不买房而是租房呢？

第一，宋朝穷人有机会当官，但又同时限制官员购房。宋朝不像之前两晋南北朝搞士族门阀制度，也不像后来元朝的人分四等，科举考试是宋朝选拔官员的主流渠道，贫寒子弟也能够通过读书走上仕途。如宋初被誉为“文章冠天下”的王禹偁就是“世为农家”的草根阶层，为了省钱，租马专门挑便宜的瘦马、租房子挑价钱低的偏远地段（“趁朝骑瘦马，赁宅住闲坊”）。之前说过买不起房的欧阳修老师，也是四岁丧父，小时候家里穷得买不起纸笔，用芦苇在地上学写字。这些官员家庭经济本来就困难买不起房，住公房或者租房就成为他们必然的选择。同时，政府对官员买房也有一定限制，宋朝经常采取采取”实封投状”的方式（类似于后来的暗标拍卖）出让国有房地产，但对于购买者的身份有限制。为防止舞弊，政府规定，城市居民、不在任的官员都可根据“实封投状”的政策购买宅舍，而现任官员不得购买。此外，宋代官员任期较短，一般只有两年到三年，再加上派系斗争带来的各种升迁贬谪，官员在一个地方很难待久，频繁买房建房也确实不划算。

欧阳修小时候家里连买笔的钱都没有，哪有钱买房

第二，宋朝有免费官舍和公家出租房，基本可以解决首都以外的住房问题。宋朝虽然不分房，但对于部分地方官，提供免费的官邸（官舍），官舍里附带各类生活设施和家具。由于官舍可以带家属入住，因此宋朝人还发明一个词：把住在官舍里的官员子弟叫做“衙内”，跟后来的“大院子弟”有异曲同工之妙。

官舍所有权属于国家，官员只有居住权和使用权，却没有处置权。如果离任后，必须从官邸中搬离，任何公家物品都不能带走，连宰相也不例外。根据《萍洲可谈》记载，王安石在江宁府任上退休之后，夫人吴氏把官舍里一张躺习惯的藤床带回了家。没多久，管理官舍的郡吏就上门索要，左右不敢跟夫人说，只好悄悄地向老爷汇报。王安石知道夫人有洁癖，自己则以邋遢出名，于是不洗脚就朝上床躺。夫人望见，立即命人送还。

当然，官舍不是人人能享受的，能住进去的一般都是高级别或实权官员。对于那些低级闲职、特别是贬官受监管的官员没有免费官舍，一般是租用政府公房。公房也分两种，一种是直管房，宋朝从中央到地方，都有专门负责公房出租管理及修造事宜的部门“楼店务”，相当于后来的房管局。所征收的房租要送交三司（中央财政）。另一种是系统自管房，这些“自管房”由一些特殊部门如学校、寺庙、福利机构自行管理。房租不上交财政，而是属于本系统内支配,用于兴办教育、社会福利等。据宋人葛胜仲统计，宋徽宗大观三年，全国学校的校舍是9.5万楹，而用于出租“房廊”为15.5万楹，“房廊”比学舍还多出6万楹。学校从事房地产出租，既弥补了教育经费的不足，又为包括文人在内的缺房户提供了便利条件，可谓一举两得。

宋代县衙，县官可以住在后院的官舍

第三，对于开封府的，呵呵，谁叫你到“宇宙中心”来的？北宋时期，但凡在房子问题上哭穷比惨的文人，除了获罪贬官的之外，其余基本上集中在首都开封府——呵呵，谁叫你跑到宇宙中心的？东京开封府可是一千年前全世界上最繁华、房价最高的城市，没有之一。

你想象，世界第一经济大国的中心，又要容纳皇宫庙宇、文武百官再加上几十万禁军、上万家商铺，又有黄河限制城市扩张，土地能不紧张吗？用王禹偁的说就是“尺地寸土，与金同价。

”到了北宋末年宋徽宗时，开封“一第无虑数十万缗，稍增雄丽，非百万不可。”就是说在开封置一处房产起码花几十万贯，如果再想搞得豪华一些，没有100万贯下不来。这是什么概念呢？当时一个没有技术的农民进城务工，每月能挣900文，一年也就10贯，宋徽宗时朝廷雇人抄写书籍，每人每月能挣3500文，一年差不多40贯。

从大宋朝搬砖或者抄书一直忙到今天，也不够在开封买房子的首付。而在普通民众和清廉守法的官员之外，贪官和权贵们又是一番天地。比如大奸臣蔡京有东园、西园两处宅第，当初皇上赐地的时候，拆毁民宅数百间，居民流离失所，有人讽刺说：“东园嘉木繁荫,望之如云。西园人民起离,泪下如雨,可谓东园如云,西园如雨也。”朝廷是不是想以房价控人口？我们不得而知，反正，开封府就是这样一个折叠的世界。

《清明上河图》的开封街道，寸土寸金之地

武大郎为什么能有房子？

选择五线城市+“半租半售”的“典房”

既然宋朝房价那么高，武大郎为什么能成为有房族？难道是炊饼是暴利行业，当然不是。宋朝炊饼一个几文钱，武大一天卖十笼炊饼，一个月也赚不到几贯钱，大郎的买房诀窍有两点：最根本的当然是因为他选择了五线城市。

武大郎的住所，按《水浒传》的说法是阳谷县，《金瓶梅》里说是清河县，到现在还有好些地方为“武大郎故里”、“西门庆故里”争得不可开交，不过有一点是毋庸置疑的，肯定是一个五线小县城，跟宇宙中心开封府天差地别了。就像上个月，中国房价行情网上显示山东阳谷县的住房均价是3990元一平米，不到一线城市的十分之一。

另外一个很重要的原因，武大郎的房子其实不是买的，而是“半租半售”的“典房”。

当初武大郎夫妇租房受人骚扰，住不下去，潘金莲说“你赁人家房住，浅房浅屋，可知有小人罗唣！不如添几两银子，看相应的，典上他两间住，却也气概些，免受人欺侮。”武大道：“我那里有钱典房？”妇人道：“没有银子，把我的钗梳凑办了去，有何难处！过后有了再治不迟。” 

武大听老婆这般说，当下凑了十数两银子，典得县门前楼上下两层四间房屋居住。（见《金瓶梅》）可见，这里武大并不买房，而是“典房”，而典房的价格是远低于普通买房的，金瓶梅里同样提到一处两层四间的房子，就花了三十多两银子，比武大郎的房子贵了一倍多。

大郎的炊饼虽然有名，但是要买房也得讲诀窍

也就是说，武大郎获得的是典权，而不是所有权。所谓典权，是中国一项古老的传统制度，起源于宋代，以其特有的便民功能存植于中国上千年。它可以说是“半租半售”。

比方说，我有一处闲置又不想卖掉，武大郎正好缺房子住，我作为出典人，把房子典给武大郎，武大作为典权人，给我一笔钱，这叫典价，大概相当于正常房价的一半，他得到十年的房产使用权。十年期限到了，如果我有钱了，就可以把钱退给武大郎，拿回房子。如果没钱，可以重新续约，也可以让武大郎加一笔钱卖断。

古时候，很多人举家外出谋生，又想将来落叶归根，愿意将祖产处理掉，回家养老。若是出租，则租金的收取、租金的起落、以及日常管理、修缮都是个问题。选择出典，房主在典期内不必再为房产操心，而典权人也可以平平安安地住上若干年，不用担心房东赶人、提价，称得上古代的“租售同权”政策。

为保障典权人权益，防止房东一房二典、先典后卖这些花招，宋代的司法名著《名公书判清明集》还专门收录了一个案例：有个姓王的把自己房产典给了一家姓徐的，后来又因为欠了高利贷，把房子典给债主，并办理了出典手续。负责审理此案的官员认为：按照宋朝法律：典价必需实际支付，不能用债务本息抵充典价，因此抵债合同无效，将典物归还原主，同时原房主明知房屋出典在先，一房二典，连同中介一起，每人打一百大板。

宋朝以后，典权制度不断完善,逐渐发展成为一种灵活、简便的独立物权制度;在元明清直到民国的房地产市场中发挥着不可替代的作用。目前，我国《民法通则》并没有引入典权制度，只在司法解释中承认房屋典权的存在，实际操作只有在少数农村地区才能见到。不过，爱看韩剧的朋友会发现：韩国也有一种类似的制度，叫做“传贳(shì)”。

“贳”在汉字里有出让、出借的意思。通常，如果你想在韩国长住房子，往往需要拿出很大一笔“传贳费”，这笔费用一般占到房屋售价的50%至70%不等，租客租住房屋到期后，房东再将这笔费用归还给租客。

显然，这是一种类似租房，效力却强于租房的方式。房东所获得的报酬便是获得这笔钱后，储蓄或投资所获得的利息与收益。跟中国的典房十分相似。事实上，很多学者认为正是新罗末期时，“典权”等一系列法律制度从中国传到了朝鲜半岛，这才形成了之后的“传贳权”。

——大郎啊，其实房子太大也不好，要不是你家有小二楼，金莲开窗怎么会打中那人？