1.房价高位徘徊  成交缩量走稳

    较之2010年调控严厉得多的楼市调控政策，随着时间推移，楼市成交开始降温，房价走势开始出现变化：上涨势头停止，预期分歧开始出现。最新公布的数据显示，房价增长速度不仅放缓，而且体现绝对价格水平变动的环比增长，局部还出现负增长态势。

    2016年4季度以来，楼市泡沫调控措施不断加码： “双限”普遍升格为“四限”。中央经济工作会议更是将楼市泡沫治理，列为了2017年风险防控的重要内容。密集出台的楼市调控措施，显然对过热的楼市产生了影响，改变了市场过分狂热的预期。除了增加限购区域、限制购买套数、提高首付比例、延长个税或社保缴纳时间等常规政策外，许多城市还出台了之前没有过的新政，甚至直接干预市场交易房价。

在严厉的楼市调控政策下，楼市成交持续低迷。从楼市价格高位徘徊和成交下台阶后企稳的组合态势看，中国楼市调控主要体现在成交量变化上。调控升级后，各地成交迅速回落。全国30大中城市的周成交规模7月份的仅略高于300万方，显著低于2016年繁荣时期的500万方水平，说明楼市恢复调控后，成交量已下降到只有调控前的60%左右水平。从春节后各月份的成交规模变化看，楼市成交已在下降台阶的基础上企稳：3月份是房地产传统销售旺季，即使在因地制宜、因城施策的房地产调控政策作用下，楼市成交还是回升到了接近历史高位；进入4月后，中国楼市成交显著回落，全国30个大中城市的周成交商品房规模迅速由3月的接近500万平，回落到了接近300万平，回落幅度接近200万平；随后，楼市成交在降低了的水平上延续至今。

    笔者一直认为，中国楼市受土地制度、持有成本、货币过度深化，以及权贵资本和地方政府利益影响，房价大幅回落可能性较低，最大可能是高位盘整。房价的过快上涨给金融体系和整体经济的稳定带来了巨大的潜在风险。但“限贷”、“限购”等调控手段仅为临时性的应对举措，并非使楼市“退烧”的长久之计。在楼市长效机制成形前，以及中国地方政府的土地财政现象没有改变的情况下，房地产市场资产泡沫化及结构扭曲现象还将延续。

     2.楼市“空调”因于未触及症结

笔者一直认为，楼市房价只涨不跌的四大基石为：城乡土地二元结构、单一的楼市供应、过低的持有成本和过多的货币。租售同权的改革措施，实际上改变的是中国楼市过往、一直未有改变的“单一供应”状况。

    城乡二元土地结构，是指我国土地分为集体和国有二类型，只有国有土地才能进入市场，且只是使用权。土地进入流通环节的第一道程序，是集体土地是“国有化”——土地征用，这个环节是垄断的，只有政府“以人民的名义”才能实施。这种由宪法规定所带来的土地一级市场政府垄断局面，在中国建设型政府的体制下，决定了土地成本只能是单向的运动，地价只能涨不能跌。

    单一的楼市供应，是指中国以自由住房为主的住房供应体系，它不仅指有形的住房供应结构，更大程度上是基于文化、习惯、法律所带来的居住实现方式单一。比如，外来者在其工作、生活的城市，若没有自有住房，他（她）的安定感和社会地位是无法获得满足的。拥有自有住房，是当前中国社会拥有体面生活的必要前提。

    过低的持有成本，等价于没有物业税。理论上，中国的房屋是不用有土地所有权的，土地使用权也仅有70年，相对于西方房屋上附着的永久土地所有权，中国拥有住房的成本实际上是很高的；即使房屋面失前土地使用权可以自动延续，未来也充满着较高不确定性。但这点，国人全都不关心！毕竟，中国拥有自有住房的日子还不到30年。没有物业税，意味着拥有住房的当期成本为零，使得拥有多套住房者没有动力发挥房屋的使用价值，甚至有大款出手买断整个小区上百套住房，然后坐等涨价而不出租的夸张现象发生。

    过多的货币，主要是中国货币存量过分充裕的情况。从中国货币存量和GDP的比例，显然中国货币已过度深化。中国货币过度深化局面形成后，除非发生危机式的强力“出清”，这一局面的显著改变，中短期内几乎是不可能！

    以上决定中国房价单边涨价的四个基石，在之前的楼市调控政策中，都未被触及。“限购”、“限贷”并不能改变需求的产生，只是约束了需求的实现形式，市场出现“假离婚”的应对措施也不惊奇；增加土地供应，也并未改变土地一级市场垄断下，地价易涨难跌的局面。

  3.跳出“价格”探索楼市长效机制

       中国楼市过去屡调屡涨的历史表明，在投机需求膨胀和货币流动性过分充裕的不变情境下，以控制房价为核心的楼市调控政策很难见效。政策严厉时，房价上涨暂歇；调控政策一放松，房价就加速上涨。这种情况表明，过去的调控并没有改变市场对楼市前景的预期，以及市场对楼市存在的各种客观需求。特别是当楼市成为各种投资、投资需求出口，甚至成为“典藏”等另类投资的出口时，在货币过分充裕的情况下，市场对楼市的需求几乎是无限的。因此，楼市长效机制的重心，需要在改变楼市的需求方面着力。

当前的楼市长效机制，政策着力点首先出现在租售同权上。7月，广州印发《广州市加快发展住房租赁市场工作方案》提出，赋予符合条件的承租人子女享有就近入学等公共服务权益，首开“租售同权”先河；随后，中国住建部会同国家发改委、公安部等八部门联合印发通知，要求在人口净流入的大中城市，加快发展住房租赁市场。市场认为，“租售同权”将对楼市需求产生不少影响，化解部分购房压力。

笔者一直认为，中国房地产市场的问题主要存在二个方面：一是投机性比重过高；二是高房价给其它行业带来了冲击，尤其是资产泡沫持续泛滥，使得中国从事实业经营的气氛低迷，中国经济的创新和转型受到根本冲击！由人口、经济、货币和宏观风险防控的角度综合观察，楼市显然已迎来长期性拐点，房地产行业繁荣周期已基本结束，因此未来成交量再上升的概率并不高。综合来看，楼市降温非行政管制能实现，需要综合货币、财税等政策。“货币不收、房价不降”，是笔者一直坚持的判断；物业税不出台，地方政府的调控就难真心坚持，亦是笔者一直倡导的观点。

楼市长效机制也是个系统工程，“租售同权”仅是在改变楼市单一供应方面下功夫；长效机制要见效，至少还需要再另外三个方面的一个方面有改进，目前看来，楼市长效机制的第二个变革，应该发生在“改变极低的拥有成本”方面——即出台物业税。全国“两会”已多次提出了物业税的发展方向，财税体系也已进行了先期研究工作，部分城市已进行了不完全物业税的试点。租售同权，改变的是单一住房供应体系，产生的效果就是楼市需求的分化，改变当前体面居住就是拥有自有住房的现象；物业税增加了持有住房的成本，在挤出投机泡沫的同时，还提高住房资源的使用，更是提高了全社会资源的使用效率。